avocat bail commercial à Paris

Force majeure et baux commerciaux : la jurisprudence COVID 19

Ces derniers mois, les tribunaux sont saisis régulièrement de demandes de suspension du paiement des loyers commerciaux. La jurisprudence est pour l’instant favorable au bailleur. Mais celle-ci est susceptible d’évolué et n’a pas été confirmée par une décision de la Cour de Cassation. Pour vous défendre, faites appel à un avocat fonds de commerce à Paris.

Force majeure et exonération du paiement des loyers commerciaux ?

Plusieurs preneurs de baux commerciaux ont invoqué la force majeure (article 1218 du Code Civil) devant les tribunaux, afin de s’exonérer du paiement des loyers. Leur demande a été rejetée, car la force majeure ne s’applique pas à l’obligation de régler une somme d’argent. Cette position de principe a notamment été rappelé par le Juge des référés du Tribunal de Commerce de Paris le 12 décembre 2020. De plus, il souligne que pour retenir la force majeure, l’évènement doit avoir un caractère imprévisible. Or, la pandémie de la covid 19 a été annoncée, avant la fermeture des commerces non essentiels.
Point d’attention : dans un arrêt du 17 février 2010, la 3ème chambre de la Cour de Cassation a accepté que le paiement d’un loyer commercial soit affecté par la force majeure. Mais il s’agissait alors d’une panne informatique.

Défaut de délivrance du bien loué et fermetures administratives ?

Des entreprises, ne voulant pas régler leur loyer, ont argué qu’elles n’avaient pas pu jouir de leur local commercial, du fait des différentes fermetures administratives décidées pour limiter la propagation du coronavirus. Selon elles, les bailleurs commerciaux n’ont pas respecté l’obligation de délivrance, telle qu’elle est définie par l’article 1719 du Code Civil.
Les tribunaux ont tous rejeté les demandes effectués sur ce fondement, car les bailleurs ont satisfait à leur obligation contractuelle en laissant les locataires accéder aux locaux. En outre, la jurisprudence actuelle souligne qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables du contexte sanitaire. Et dans un arrêt du 5 novembre 2020, la Cour d’Appel de Grenoble a précisé qu’aucune clause du bail commercial « n’a subordonné le paiement du loyer à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage ».

Des possibles aménagements de loyers pour les locataires en difficulté

Même si la jurisprudence rejette l’exonération du loyer commercial pour force majeure ou pour défaut de délivrance, le tribunal peut accorder des facilités de paiement, lorsque:
– le locataire a subi une forte baisse du chiffre d’affaires,
– le bailleur ne justifie pas d’un besoin impératif du paiement des loyers.
Un avocat spécialiste du droit commercial à Paris peut vous aider à faire valoir vos droits.
A noter : le bailleur commercial, personne physique ou personne moral, peut accepter de diminuer le loyer de son locataire. A certaines conditions, il va bénéficier en échange d’un crédit d’impôt.

L’avocat bail commercial à Paris va représenter son client devant les tribunaux. Mais il peut également intervenir dans la recherche d’une solution amiable entre bailleur et preneur, en s’appuyant notamment sur les différents dispositifs de soutien mis en place par l’Etat. Consultez-le, quelle que soit votre situation.

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